Մեզանից ո՞վ չի տեսել նեղված տուն գնելու, այն վերանորոգելու և գեղեցիկ շահույթով վաճառելու տեսլականներ: HGTV- ի շոուներն այն դարձնում են բացարձակապես հեշտ և զվարճալի: Բայց երբեմն նույնիսկ այս շոուների վետերանները և մեծ գրպանային մասնագետները պայքարում են փողեր շուռ տալու համար - կամ, գոնե, այնքան, որ արժանի լինի սթրեսի և հոգսերի:
Համոզված չե՞ք: Պատկերացնենք, որ մենք գնում ենք հոգնած հին տուն 300,000 դոլարով, 50,000 դոլար ներդնում վերանորոգման և բարեկարգման աշխատանքներում և վերավաճառում 400,000 դոլարով ՝ 50,000 դոլար շահույթով: Բավականին հիանալի է հնչում, այնպես չէ՞: Դե, պղպջակների պայթյունի անվան տակ, եկեք տեսնենք, թե ինչպես են իրականության սուր ծայրերը կարող անցքեր բացել մեր երևակայության մեջ:
Պատճառ թիվ 1 ՝ միջնորդավճարներ
Ամեն անգամ, երբ տուն եք վաճառում, սկսում եք վնասով, քանի որ անշարժ գույքի միջնորդավճարներում միջինը վճարելու եք 5% -ից 6%: Նույնիսկ եթե դուք ինքներդ ռիելթոր եք, սովորաբար պետք է վճարեք առնվազն գնորդի միջնորդավճարը 2,5% -ից 3% -ի չափով: Մարդկանց մեծամասնության համար դա նշանակում է, որ ձեզ հարկավոր է տուն, որը գինը գնահատի առնվազն 5% -ով ՝ պարզապես հավասարություն հաստատելու համար:
Օգտագործելով միջինը 5.26% միջնորդավճար ՝ մենք կվճարենք 21,040 դոլար ռիելթորական միջնորդավճար ՝ մեր 400,000 դոլարանոց տունը վաճառելու համար, մի ցուցանիշ, որը նույնիսկ չի ներառում շուկայավարում կամ բեմադրություն: Դա նվազեցնում է մեր շահույթը մինչև $ 28,960:
Պատճառ թիվ 2. Timeամանակը ձեր կողքին չէ
HGTV- ի վերափոխման շոուները խմբագրվում են ՝ խտացնելու երկար, բարդ գործընթացը ՝ մինչև մեկ դրվագ: Truthշմարտությունն այն է, որ ցանկացած վերակառուցման նախագիծ ժամանակ է պահանջում, և սովորաբար դրանից շատ ավելին, քան կարծում եք: Կապալառու Թոմ Սիլվան ՝ PBS’s- ից Այս Հին տունը ասել է դուք պետք է ակնկալեք, որ խոհանոցի ամբողջական վերանորոգումը կտևի երկուից վեց ամիս: Եվ ինչ բյուջե և ժամկետներ որոշեք, դա ձեզ ավելի երկար կպահանջի և ավելի թանկ կարժենա, - ասաց ինձ Սիլվան հունվարին: Դա պայմանավորված է նրանով, որ անսպասելի խնդիրներ կամ դիզայնի փոփոխություններ գրեթե միշտ առաջանում են մեծ վերակառուցման ընթացքում:
Եվ դա, եթե նույնիսկ կարող եք կապալառու ձեռք բերել: Մենք գտնվում ենք ա հմուտ աշխատուժի պակաս , և զբաղված շուկաներում շինարարության լավ կողմերն են ամրագրված ամիսներով ; դա կարող է տևել շաբաթներ ՝ պարզապես հետադարձ կապ կամ մեջբերում ստանալու համար: Եվ առանց ազգային հեռուստատեսային լսարանի օգուտի, ձեր կապալառուն շատ ավելի քիչ հավանական է, որ աշխատի արտաժամյա ՝ բարդությունները ծագելու դեպքում աշխատանքը ժամանակացույցով ավարտելու համար:
Բայց որքան երկար եք պահում սեփականությունը, այնքան երկար եք վճարում ընդհանուր ծախսեր, ինչպիսիք են ապահովագրությունը, գույքահարկը և կոմունալ ծառայությունների վճարները: Ենթադրելով, որ դուք կկարողանաք ավարտել աշխատանքը և վաճառել տունը վեց ամսվա ընթացքում - ինչը, հավանաբար, լավատեսական է, - դուք դեռ կես տարվա գույքահարկի, ապահովագրության և կոմունալ ծառայությունների համար կպահպանվեք: Ժամը միջին արդյունավետ տոկոսադրույքը `1.15% վեց ամիս հետո միայն 300,000 դոլար արժողությամբ գույքի հարկերը կկազմեն 1,725 դոլար; ավելացնել տան սեփականատերերի ապահովագրությունը `գումարած էլեկտրաէներգիայի, գազի և ջրի հաշիվները, և մեր շահույթը հետզհետե նվազում է:
Պատճառ թիվ 3 ՝ Հարկեր
Երբ սովորական մարդիկ տուն են վաճառում, նրանք, ընդհանուր առմամբ, չպետք է անհանգստանան շահույթի վրա հարկեր վճարելու համար, նույնիսկ եթե դա բավականին էական է: Եթե դուք վաճառում եք տուն, որտեղ ապրել եք վերջին հինգ տարիներից երկուսը, դուք հարկեր չեք ունենա մինչև $ 250,000 շահույթ ($ 500,000, եթե ամուսնացած եք համատեղ դիմում ներկայացնելու համար):
Եթե մեկ տարվա ընթացքում տուն շուռ տաս, ցանկացած շահույթ կհամարվի կարճաժամկետ կապիտալ շահույթ, որը հարկվում է որպես կանոնավոր եկամուտ ՝ տոկոսադրույքները `մինչև 37% կախված ձեր այլ եկամուտներից: Վաճառք երկրորդ տարում, և շահույթը ենթակա է ավելի ներողամիտ երկարաժամկետ կապիտալ շահույթի տոկոսադրույքի, ինչը տատանվում է 0% -ից մինչև 20% .
Ասենք, որ միջնորդավճարներից և կրող ծախսերից հետո մեզ մնում է $ 25,000 շահույթ: Եթե մենք վաստակում ենք ավելի քան 38,700 դոլար տարեկան մեր ամենօրյա աշխատանքում, դա հարկվելու է առնվազն 22%տոկոսադրույքով: Մեր շահույթը այժմ կրճատվել է մինչև 19,500 ԱՄՆ դոլար: Եվ մենք նույնիսկ հաշվի չենք առել այնպիսի բաներ, ինչպիսիք են փակման ծախսերը, որոնք նույնպես հազարների են հասնում:
Պատճառ թիվ 4 ՝ բոլորը նույնպես դա անում են
Այնուամենայնիվ, չնայած այն, որ դա նույնիսկ մեր պատկերացրած շահույթի կեսը չէ, 19,500 դոլարը մեզանից շատերի համար ողջունելի եկամուտ կլինի: Խնդիրն այն է, որ այդ վարձատրության օրն այդքան մեծ ռիսկեր է պարունակում: Տուն գնելու և վերանորոգելու համար անհրաժեշտ է կապիտալի, ժամանակի և էներգիայի հսկայական ներդրում:
Սխալների շատ քիչ սահման կա, և կա շատ իրական հնարավորություն, որ չկարողանաք տունը վաճառել այն, ինչ հույս ունեիք: Ձեզ կարող է թողնել մի տուն, որը չեք կարող վաճառել, և կրել ծախսեր, որոնք շարունակում են կուտակվել ամիս առ ամիս:
Դա կարող է անհավանական թվալ այսօրվա անշարժ գույքի շոգ շուկայում, երբ նույնիսկ Bay Area- ի բոլորովին աննկատ բունգալոն կարող է վաճառվել հարյուր հազարավոր դոլարներով իր պահանջվող գնով:
Բայց հաշվի առեք սա. Ամերիկացիները 2017 -ին քանդել են ավելի քան 207,000 տուն, ամենաշատը 2006 թվականից ի վեր . Պրոֆեսիոնալ տափօղակներ վարողներն ասում են, որ մրցակցությունն ավելի կոշտ է, քան երբևէ, և որ գումար վաստակելը շատ ավելի դժվար է, քան բնակարանային ճգնաժամից հետո:
Ավելին, 2006 թ. Այդ տնակներից շատերին սպասվում էր ֆինանսական ավերածություն: 2009-ին տան արժեքները 2000-ականների կեսերից իջել էին, իսկ միլիոնավոր տանտերերը և տան թակարդները կանգնել էին բռնագանձման առջև: Իրականում, նոր հետազոտությունները ցույց են տալիս, որ տնային թռիչքները կարող են ունենալ մեծ դեր ունեցավ բնակարանային ճգնաժամի հաղթահարման գործում .
Եթե վաճառքը դանդաղեցնի կամ գները սկսեն նվազել ամիսների ընթացքում, երբ դուք գումար եք լցնում անշարժ գույքի վրա, ապա կարող եք վերջում վաճառվել շատ ավելի այլ միջավայրում, քան գնել եք տունը: Ներքևը կարող է ավելի արագ դուրս գալ բնակարանային շուկայից, քան կարելի է ասել 2008 թ.
