Իմ տան մի քանի հիմնական վերանորոգում կատարելուց հետո ես ուզում էի որոշել մեր ներդրումների վերադարձը, որքան ավելին կարող էինք անել մինչ մեր ունեցվածքի գերակատարումը, և արդյոք արժե՞ վերաֆինանսավորում ուսումնասիրել: Այսպիսով, ես դիմեցի իմ անչափ առատաձեռն անշարժ գույքի գործակալին ՝ Գարեթ Աքլսին Սեմոնին Լուիսվիլում, Կենտուկի, մոտավոր գնահատման համար, նախքան պաշտոնական գնահատման գնալը: Ընդհանրապես, երբ դուք ստանում եք գնահատում, այն գալիս է անշարժ գույքի ժարգոնի միջոցով դժվար մաղվող էջերով: Այսպիսով, պատկերացրեք իմ անակնկալը, երբ Աքլսը տվեց ինձ ուղղակի թիվ և բացատրություն, որը գրեթե բոլորը կարող էին հասկանալ:
Մինչ անշարժ գույքի շատ մասնագետներ գնահատում են մեկ քառակուսի ոտնաչափ դոլարի դիմաց, Էքլսը նախընտրեց, գոնե իմ դեպքում և մեր տարածքում, գնահատել գույքը մեկից հինգ աստղանի սանդղակով: Հիմնականում նա նայում է հարևանության անշարժ գույքին, տեսնում է, թե ինչի համար են նրանք պատրաստվում և ստեղծում է հինգ տարբեր փակագծեր. Գրեթե ոչ կենսունակ հատկությունները մեկ աստղանի հատկություններն են, իսկ երազանքի տան ամենագլխավոր հատկությունները `հինգը: աստղային հատկություններ, իսկ տարածքում գտնվող միջին տան գինը `որպես երեք աստղանի սեփականություն:
Այսպես նայելով ՝ ես հեշտությամբ կարող եմ որոշել գնորդի տեսակը և գների միջակայքը, որոնք նրանք, ամենայն հավանականությամբ, կվճարեն գույքի համար, ասում է Աքլսը: Այնուհետև մենք կարող ենք ողջամիտ գին սահմանել մեկ քառակուսի ոտնաչափ տարածքի համար միկրո տարածքում գտնվող «աստղ» կատեգորիաներից յուրաքանչյուրի համար: Նա նաև ասաց, որ այս մեթոդը թույլ է տալիս իրեն ավելի լավ վերահսկել շեղումները:
Նա ինձ ասաց, որ երբ մենք առաջին անգամ գնեցինք մեր սեփականությունը, նա այն կդասեր որպես ցածր աստղանի. Մենք դրա համար վճարեցինք $ 200,000, կամ մոտ $ 50 մեկ քառակուսի ոտքի համար: Հետո, երբ մենք կատարեցինք նախնական ընդհանուր թարմացումներ (օրինակ ՝ կենտրոնական օդի տեղադրում, տոննա կոսմետիկ թարմացումներ և սարսափելի երրորդ հարկի աղիքային աշխատանք), նա ասաց, որ մենք ցատկեցինք միջին և բարձր երեք աստղանի ամուր տուն ՝ բախվելով: մեր հաշվարկներով ՝ $ 85 քառակուսի ոտնաչափ մինչև $ 95 քառակուսի ոտք:
ինչ է նշանակում 1111 -ը հոգեպես
Եվ նա ճիշտ էր: Երբ մենք ունեցանք պաշտոնական գնահատում, մեր տունը գնահատվում էր $ 350,000 մեր սկզբնական թարմացումներից հետո:
Այսպիսով, մենք ավելի շատ վերանորոգումներ կատարեցինք ՝ թարմացնելով մեր խոհանոցը, մառանը և լոգարանը (ինչը Աքլսը մեզ ասաց, որ տեսողական և ֆունկցիոնալ առումով կգնահատվի ավելի բարձրակարգ գնորդի կողմից): Տարածքի համեմատելի հատկությունների հիման վրա դա մեզ բերեց $ 110 -ից $ 115 մեկ քառակուսի մետրի համար, կամ $ 429,000- ից $ 448,000 -ի միջև:
Մենք որոշեցինք, որ արժե վերաֆինանսավորել և ստացանք պաշտոնական գնահատական: Պարզվեց, որ նա նորից ճիշտ էր ասում, թեև մի փոքր պահպանողական, և մեր տունն արժեր 475,000 դոլար:
Մենք դեռ պլանավորում ենք մի քանի փոքր թարմացումներ ՝ մեր վարկանիշը հետագայում բարձրացնելու համար, բայց Աքլսը մեզ ասաց, որ մեր տունը իսկապես կկարողանա հասնել միայն չորս աստղանի միջին վարկանիշին, կամ մոտ $ 125 մեկ քառակուսի ոտքի համար, քանի որ դա առավելագույն արժեքի պոտենցիալն է: մեր սեփականությունը `իր գտնվելու վայրի և ընդհանուր ֆունկցիոնալության շնորհիվ: Չնայած մենք կարող ենք ավելացնել մեր գույքի յուրաքանչյուր բարելավում, բայց ներդրումների միայն այնքան եկամուտ կա, որ մենք կստանանք դրա դիմաց:
Theիշտ այնպես, ինչպես գնորդը, որը «հինգաստղանի» գումար չէր վճարի լողափից կես մղոն հեռավորության վրա գտնվող հյուրանոցի համար, ես կարծում եմ, որ որևէ բան չեք կարող անել, կամ որևէ գումար, որը կարող եք ծախսել, դարձրեք սա հինգ աստղանի վայր, ասաց Աքլսը:
Այո, Աքլսի մեթոդը ոչ ավանդական է, բայց դրա հիմքում ընկած մոտեցումը սովորական է անշարժ գույքի գործակալների համար: Մինչդեռ Էյնաթ բար , Նյու Յորքի Բրուքլինում գտնվող Compass- ի անշարժ գույքի գործակալ, ասում է, որ ինքը երբեք աստղերի գնահատական չի տվել, նա և իր գործընկերները ընդհանուր առմամբ գնահատում են վիճակը և գտնվելու վայրը շուկայում համադրելի հատկություններով և վերջին վաճառքներով: Այնուամենայնիվ, ոչ բոլոր գործակալներն են դա անում: Բարը նշում է, որ Նյու Յորքի որոշ գործակալներ խստորեն պահպանում են մեկ քառակուսի ոտնաչափ գնահատականները:
1111 հրեշտակի նշանակությունը
Այս ամենը պետք է ասի, որ դուք, անշուշտ, չպետք է շրջանցեք պաշտոնական գնահատումը, եթե ցանկանում եք վաճառել շուտով կամ վերաֆինանսավորվել, բայց ես կարծում եմ, որ Աքլսի հնարքը ինձ անչափ օգնեց, երբ փորձում եմ գնահատել, թե ինչ վերանորոգման աշխատանքներ են արժանի և որքանով նրանք կավելացնեն իմ տան վերավաճառքի արժեքը:
