Պատկերացրեք, որ գտնում եք ձեր սիրած տունը (կամ գոնե դրանում մեծ ներուժ եք տեսնում): Հիմա. Իսկ եթե կարողանայի՞ք այնտեղ ապրել, բայց ձեր խնայողությունները նախապես ծախսելու փոխարեն, ամեն ամիս կանխավճարի դիմաց ձեր վարձավճարի մի փոքր մասը վճարում եք: Երազ է թվում, այնպես չէ՞: Ամենայն հավանականությամբ, այո, հատկապես եթե դուք ազատ աշխատող եք այսքան վարկ , կամ պարտք-եկամուտ բարձր հարաբերակցություն (այդ անիծյալ ուսանողական վարկերը), կամ պարզապես չի կարող ամեն ամիս բավականաչափ կանխիկ գումար դնել կանխավճարի տեղ դնելու համար:
ինչ է նշանակում 444 թիվը
Դե, այս իրավիճակը միայն երազանքների առարկա չէ, դա պայմանագրի մի տեսակ է, որը հայտնի է որպես վարձակալության սեփականություն: Բայց ինչպես շատ լավ սցենարներ, այնպես էլ դա հաշվի է առնում ռիսկերի արդարացի մասնաբաժինը: Ահա թե ինչ պետք է իմանաք ստորագրելուց առաջ.
Ի՞նչ է վարձակալությամբ տրվող վարձակալությունը:
Այս միաեղջյուր տիպի վարձակալությունները կոչվում են շատ բաներ, բայց սովորաբար օգտագործվում են վարձակալությամբ տրվող վարձակալություններ, վարձակալության առքուվաճառքի պայմանագրեր, վարձակալության պայմանագրեր կամ վարձակալության գնման տարբերակներ: Վարձակալությամբ տրվող վարձակալության դեպքում վարձակալը համաձայնում է վարձակալել սեփականատիրոջից առանձնատուն կամ առանձնատուն: Ամեն ամիս տանտերը կուտակի ամսական վճարման մի մասը տան վարձակալի ֆոնդին: Համաձայնեցված գինը մնում է ֆիքսված վարձակալության ընթացքում: Սովորաբար, երբ վարձակալը բավականաչափ սեփական կապիտալ է վճարել տանը `հիփոթեքի իրավունք ստանալու համար, վարձակալը հնարավորություն ունի գնել տանտիրոջից:
Օրինակ, վարձակալը կարող է վարձակալության պայմանագիր կնքել 150,000 դոլար արժողությամբ տան համար: Տանտերը նրանցից կպահանջի նվազեցնել 500 դոլար և վճարել ամսական 1200 դոլար, որից 200 դոլարն ուղղվելու է կանխավճարին: Երկու տարի անց վարձակալները 4800 դոլար կվճարեն կանխավճարի դիմաց, կամ գույքի արժեքի 3.2 տոկոսը, ինչը բավական է կանխավճարը փակելու համար FHA հիփոթեք . Եթե նրանք այդպես են ընտրել (հիշեք, որ դա գնման տարբերակ է), վարձակալը կարող է ապահովել հիփոթեքը և հետևել տան գնման ստանդարտ ընթացակարգերին:
Թեև սա հնչում է որպես հիանալի ձևավորում, վարձակալությամբ տրվող վարձակալությունները միշտ չէ, որ այդքան կախարդական են:
Մեկի համար դրանք կարող են թանկ լինել: Տանտերերը կարող են պահանջել չվերադարձվող նախնական վճարներ (հայտնի է որպես օպցիոն պրեմիում) `գնման տարբերակը ապահովելու համար: Նրանք կարող են ավարտվել նույնքան թանկ, որքան կանխավճարը, եթե ոչ ավելին: Ստանդարտը սովորաբար կազմում է 5 տոկոս, սակայն դա կարող է բանակցվել կողմերի միջև: Բացի այդ, եթե վարձակալը պայմանագրի ավարտին որոշի չգնել, նրանք հետ չեն վերցնի պահեստավորված գումարներից որևէ մեկը:
Կարևոր է նաև նշել, որ վարձակալությամբ տրվող վարձակալությունները նման են, բայց շատ տարբեր են գործերի կազմակերպման պայմանագրից (որոնք ունեն իրենց ռիսկերը): Գործարքների պայմանագիրը վաճառողի ֆինանսավորմամբ տներ են, որտեղ գնորդը երկար ժամանակով հետ է վերադարձնում վաճառողին `ամսական բարձր տոկոսներով: Այս իրավիճակներում վարձակալը պատասխանատու է բոլոր վերանորոգումների համար, և սովորաբար հարկերը և ապահովագրությունը նույնպես:
Վարձակալության դեպքում վարձակալը սովորաբար ծածկված է վարձակալության օրենքով վարձակալության ընթացքում և պատասխանատվություն չի կրում սպասարկման կամ վերանորոգման համար: Այնուամենայնիվ, դա կարող է տարբեր լինել նահանգից նահանգ, և ձեր տանտերը կարող է փորձել ձեզ հետ վերցնել այս իրավունքները (չնայած, կրկին, դրա օրինականությունը տարբեր է նահանգներից նահանգ):
Որո՞նք են վարձակալությամբ տրվող վարձակալության որոշակի ռիսկեր:
Քանի որ ավելի շատ ամերիկացիների համար տան սեփականությունը դառնում է անհասանելի, վարձակալությամբ տրվող վարձակալությունները դառնում են ավելի հայտնի: Այժմ կան մի քանի լավ ֆինանսավորվող Wall Street ընկերություններ, որոնք առաջարկել վերանորոգված, բարձրակարգ տների վարձակալության թափանցիկ ծրագրեր: Բացի այդ, դրանք տարածված են հասակակիցների վաճառքի մեջ, օրինակ, եթե ընտանիքի ընկերը ցանկանում է վաճառել ձեր սեփականությունը ձեզ, բայց դուք դեռ լիարժեք ֆինանսավորում չունեք: Սակայն, ըստ Նիկոլ Մոնտիչելիի, անշարժ գույքի գործակալ BEX Realty Ֆլորիդայում վարձակալության ստանդարտ պայմանագիրը գրեթե միշտ գրվում է վաճառողի շահերից ելնելով. դա նշանակում է, որ որպես վարձակալ ներգրավվելիս դուք պետք է ձեր պատշաճ ջանասիրությունը կատարեք `ռիսկը մեղմելու համար:
Օրինակ, տանտերը/վաճառողները կարող են փորձել, որ ամբողջ տեխնիկական սպասարկումն ու վերանորոգումը ընկնեն վարձակալի վրա (սա կարող է հակասել շատ նահանգներում վարձակալների օրենքներին, այնպես որ, դիմեք ձեր փաստաբանին): Կամ պայմանագրում կարող է նշվել, որ մեկ ուշ վճարումը կվավերացնի համաձայնությունը . Սա նշանակում է, որ վարձակալը կկորցնի արդեն վճարած ցանկացած գումար, ինչպես նաև այն գումարը, որը նա դրել է գույքի վերանորոգման և վերանորոգման համար:
Եվ քանի որ վարձակալությամբ տրվող վարձակալությունները գրավիչ են նրանց համար, ովքեր այլ կերպ դուրս են մղվում տուն գնելու ավանդական տարբերակներից, շուկան ենթակա է խարդախությունների: Օրինակ, Ֆլորիդայում 2000-ականների կեսերին բնակարանային շուկայի փլուզման ժամանակ նկատվեց խաբեությունների աճ, որոնք ներառում էին վարձակալության ենթակա վարձակալություններ: Շատ էին դեպքերը, երբ վարձակալները կատարում էին ամսական վճարումները, ավարտում վերանորոգումը և նույնիսկ արդիականացնում տունը, մինչդեռ անշարժ գույքի սեփականատերերը գրպանում էին իրենց վճարումները: Այնուհետև սեփականատերերը կդադարեցնեն հիփոթեքի վճարումները, և վարձակալները կհայտնվեն բարձր ու չորացած, երբ բանկերը եկան հետ պահանջելու գույքը: 2016 թ New York Times- ի հետաքննություն ցույց տվեցին, որ այս խարդախությունները կրկին աճում էին:
Եթե գտնում եք վարձակալության հնարավորություն, ուշադրություն դարձրեք այս կարմիր դրոշներից մի քանիսին.
- Եթե տունը վատ վիճակում է, դա կարող է ցույց տալ, որ այն անտեսվել է, այն արդեն բռնագանձվել է կամ բանկի կողմից հետ է պահանջվում:
- Bգուշացեք տանտիրոջից, ով ձեզ հուսահատեցնում է անկախ ստուգում և գնահատում կատարել:
- Ձեր լրացուցիչ վճարումները պետք է ավելացվեն համաձայնեցված կանխավճարի գումարի. Սովորաբար մենք խոսում ենք FHA- ով ապահովագրված հիփոթեքի 3,5 տոկոսի կանխավճարի մասին, տնային փորձագետ Հոլդեն Լյուիս NerdWallet , ասում է.
- Ստուգեք վերնագրի հաշվետվությունը `ստուգելու համար, որ ձեր տանտերը գույքի օրինական սեփականատերն է, ասում է փաստաբան Շաոլայն Լովինգը Loving Law ՍՊԸ . Theեկույցը նաև մանրամասն կներկայացնի ցանկացած լրացուցիչ գրավ կամ դատավճիռ, որը պետք է վճարվեր նախքան սեփականության իրավունք ձեռք բերելը (և, ամենայն հավանականությամբ, տանտերը կպահանջի ձեզ վճարել դրանց համար):
Այնուամենայնիվ, նույնիսկ եթե այս ամենը պարզվի, կարևոր է գիտակցել, որ դուք դեռ մտնում եք երերուն իրավիճակի մեջ. Ներդրումներ եք կատարում մի բանի վրա, որի վրա քիչ վերահսկողություն ունեք:
Օրինակ, չնայած վարձակալության պայմանագիրը կնքելիս գույքի նկատմամբ կարող է որևէ լրացուցիչ արգելանք չլինի, սեփականատերը կարող է որոշակի գումար ավելացնել փաստից հետո, ասում է Լովինգը: Որոշել, թե արդյոք դա այդպես է, և փորձել պաշտպանվել դրանից, բոլորը ձեզ համար լրացուցիչ արժեք կունենան: Սա կարող է վարձակալության միջոցով սեփական տուն ձեռք բերելու իրական արժեքը շատ ավելի բարձր դարձնել, քան ավանդական գնումները:
Բացի այդ, չնայած դուք ունեք օրինական իրավունքներ ձեր ներդրած գումարի նկատմամբ, ծայրահեղ դեպքերում կարող է շատ թանկ արժենալ ձեր պարտքին. [Սա] ձեզ կանգնեցնելու կարիք կունենա վաճառողի դեմ ցանկացած միջոցի համար դատական գործ հարուցելու համար:
Ինչ անել, նախքան կետագծի վրա ստորագրելը
Եթե որոշեցիք, որ սեփական վարձակալությունը ձեզ համար է, կամ եթե սիրահարվել եք վարձակալության, որն ունի գնման տարբերակ, ապա ձեր հաջորդ քայլը պետք է լինի ձեր փաստաբանի կանչը: Ինչպես արդեն նշվեց, տարբեր նահանգներ և տարածաշրջաններ ունեն իրենց սեփական օրենքները, որոնք վերաբերում են վարձակալությանը, ուստի համոզվեք, որ ձեր փաստաբանը տեղյակ է այն մասին, թե որտեղ եք փնտրում վարձակալություն կնքել:
Մոնտիչելին հակված է իր հաճախորդներին խորհուրդ տալ զերծ մնալ վարձակալական վարձակալություններից, բայց եթե իր հաճախորդները որոշեն գնալ այս ճանապարհով, նա միշտ խորհուրդ է տալիս, որ փաստաբանը վերանայի պայմանագիրը և վերաշարադրի այն, որպեսզի ավելի բարենպաստ լինի վարձակալին և մեղմացնի այն: ռիսկ. Օրինակ, վարձակալները կարող են համոզվել, որ կրկնակի չեն վճարում այն ներդրումների արդիականացման և վերանորոգման համար, և որ գնման գինը չի կարող թանկանալ, երբ գա գնելու ժամանակը: Եթե վաճառողը չի նորից բանակցում, դա ընդունեք որպես նախազգուշական նշան, ասում է նա:
ինչ են նշանակում 333 թվերը
Ձեր փաստաբանից ամեն ինչ պարզ ստանալուց հետո խոսեք վարկատուի հետ.
Լյուիսն ասում է. Վարկի գծով աշխատակիցը կվերցնի ձեր ֆինանսական տվյալները և ձեզ կտեղեկացնի, եթե մի քանի տարի անց հիփոթեք ստանալու իրավունք ունեք: Նրանք նաև կհամոզվեն, որ վարձակալության ձեր մասնաբաժինների վճարումները կհամալրվեն, երբ այդ ժամանակը գա:
Եվ, իհարկե, եթե սեփականության վարձակալությունը չափազանց ռիսկային է թվում, բայց ձեզ դուր է գալիս ձեր կանխավճարի խնայողությունները հարմարեցնելու ձեր վարձավճարին, միշտ կա ավելի էժան տեղ տեղափոխվելու տարբերակ, բայց վարձավճարով նույն գումարը վճարելու (այսինքն. , ավելի էժան վարձավճար ձեր տանտիրոջը, և մնացած մասը ձեր խնայողական հաշվին):
