Եթե դուք տուն եք գնում շուկայում, ապա առգրավումներն ու կարճ վաճառքները դիտելը կարող է թվալ, որ տան սեփականության մեջ ավելի մատչելի միջոց է: Անշարժ գույքը կարող է բավականին էժան լինել ավանդական բնակարանային շուկայի համեմատ, և եթե դուք փորձառու գնորդ եք, ապա ամրացնող վերնագրի գաղափարը կարող է գրավիչ թվալ: Բայց նախքան ավելի շատ (կամ որևէ) ժամանակ ներդնելը այս տիպի գույքի ուսումնասիրության համար, դուք պետք է իմանաք առգրավումների և կարճ վաճառքների ճշգրիտ տարբերությունը և այն, ինչից պետք է զգուշանալ որպես հավանական գնորդ:
Սկսենք առգրավումներից
Առգրավումը տեղի է ունենում այն բանից հետո, երբ տան սեփականատերը չի կարողացել հիփոթեքային վարկերի վճարումներ կատարել երեքից վեց ամիս և դեռ չի կարողանում փոխհատուցել բաց թողնված վճարումները այն բանից հետո, երբ վարկատուն (սովորաբար բանկը) ուղարկում է չկատարման մասին ծանուցում: Սովորաբար սեփականատերը ունի ծանուցում ստանալուց 30 -ից 120 օր հետո `կամ վճարելու իր հիփոթեքային մնացորդը, կամ համաձայնվելու է կարճ ժամանակով վաճառել իր գույքը.
Վարկատուն այնուհետև տունը դնում է աճուրդի, որտեղ գնորդը կարող է այն գնել: Անշարժ գույքի գործակալը ներգրավված է գնորդի և վարկատուի միջև հաղորդակցությունը հեշտացնելու համար, սակայն գործընթացը շատ ավելի պաշտոնական է, և գործարքները հակված են լինել ավելի ճկուն և ավելի հաճախ հետաձգվել, քան ոչ: Ըստ Realtor.com- ի , եթե վարկատուն չի կարող վաճառել տունը, գույքը դառնում է բանկին պատկանող կամ անշարժ գույքի սեփականություն (REO):
Որտե՞ղ կարող եք գտնել թվարկված բռնագանձումներ:
Դուք կարող եք առգրավումներ փնտրել բազմակի ցուցակման ծառայության միջոցով, որը նման է ավանդական ցուցակման տեղադրման եղանակին: Հատկությունները ուղղակիորեն կպիտակավորվեն որպես կանխավճարված:
Լոս Անջելեսի բռնագրավման այս ցուցակում , կնկատեք, որ տունը վաճառվում է այնպես, ինչպես կա, և լուսանկարները ցույց են տալիս դրա պայմանները: Չորս սենյականոց և երեք լոգարաններով տունը նշված է 655,900 դոլարով և նկարագրվում է որպես ներդրումային հնարավորություն: Այն տունը, որտեղ գտնվում է տունը, համարվում է աճող և գալիս է Լոս Անջելեսում, իսկ տվյալ տարածքում ներկայումս նշված տների միջին վաճառքի գինը 746,000 դոլար է, ըստ illիլոուի . Փորձառու տանտիրոջ համար, ով չի վախենում ծանր վերանորոգումից, սա միանշանակ կարող է լինել ներդրումային հնարավորություն, մանավանդ, եթե Լոս Անջելես նահանգի այս թաղամասի տները գնալով թանկանան, ինչը, ամենայն հավանականությամբ, կանեն: (Zillow- ը հայտնում է, որ Jefferson Park- ի տան արժեքները վերջին մեկ տարվա ընթացքում աճել են 8,8 տոկոսով):
Ոչ բոլոր առգրավումներին է պետք նման ծանր աշխատանք կատարել, և ոչ բոլոր առգրավումները կդիտարկվեն որպես ներդրումային հնարավորություն: Այս հինգ սենյականոց, վեց բաղնիքով Valley Village տունը գնվում է 1,799,000 դոլարով և (համենայն դեպս, ըստ Zillow- ում տեղադրված պատկերների) գտնվում է շքեղ վիճակում: Theուցակում նշվում է, որ տունը վերանորոգվել է 2016 թվականին: Տեղեկության համար նշենք, որ ներկայումս Valley Village- ում նշված տների միջին գինը 849,000 դոլար է:
Բայց միայն այն պատճառով, որ տունը գեղեցիկ տեսք ունի առցանց, չի նշանակում, որ այն առանց խնդիրների է, և թափանցիկության բացակայությունը հսկայական ցավ է հանդիսանում գնորդների համար, ովքեր ցանկանում են գնել արգելված տուն:
Ինչի մասին պետք է տեղյակ լինել առգրավումներով
Բացի ավանդական տան գնումներից շատ ավելի ձգձգվող գործընթացից, առգրավում գնելը սովորաբար խորհուրդ չի տրվում սկսնակ տանտերերին:
Առաջին հերթին, գնորդը պետք է անտեսանելի գնի տան տեսարանը: Այո, ճիշտ եք կարդացել: Դուք ոչ միայն չեք կարող շրջել տանը, այլև չեք կարող պահանջել մասնագիտական զննում: Ըստ illիլոուի , եղել են դեպքեր, երբ դժգոհ վաճառողները տունը մերկացրել են, իսկ գույքը թողել են ամբողջովին քայքայված կամ դիտավորյալ վնասված: Բեատրիս դե Յոնգ, բնակելի շենքերի վաճառքի տնօրեն Բաց ցուցակներ Լոս Անջելեսում , Կալիֆոռնիա, ասում է, որ ինքը տեսել է տներ, որտեղից պղնձե սանտեխնիկան հանվել է տնից վաճառելու համար, և տներ, որոնք բետոն են լցրել սանտեխնիկայի մեջ: Տան ներքին և արտաքին մասերում կարող են լինել ոչ միայն կառուցվածքային հիմնական խնդիրներ, այլ որոշ դեպքերում վարձակալները կարող են հրաժարվել լքել գույքը, և գնորդը իրականում պատասխանատու է նրանց վտարելու համար:
Ավելին, չնայած բռնագանձումների համար միշտ չկա կանխիկ պահանջ, դե Յոնգը հաստատում է, որ շատ բանկեր նախընտրում են տներ վաճառել աճուրդներում, ինչը հակված է պահանջել անկանխիկ գնորդներ: Եթե դուք չունեք կանխիկ գումար, հաճախ աճուրդը վերածվում է սակարկությունների պատերազմի, որի դեպքում դուք դեմ կլինեք հավանական գնորդներին, ովքեր ունեն կանխիկ գումար (և կանխիկն է թագավորը):
Ի՞նչ է կարճ վաճառքը (և ինչո՞վ է այն տարբերվում առգրավումից):
Մինչև որևէ մեկի տունը գրավված չլինի, նրանք կարող են փորձել այն կարճ վաճառել: Դա տեղի է ունենում, երբ կա՛մ սեփականատերն այլևս չի կարող վճարել հիփոթեքային վարկը, կամ ռազմավարական առումով նրանք չեն ցանկանում դա անել ՝ իրենց տան արժեքի նվազման պատճառով (ինչը երբեմն տեղի է ունենում տատանվող շուկայում): Համաձայն Ռիելթոր. Com , վաճառողը կգնա իր հիփոթեքային վարկատուի մոտ, ով պետք է ընդունի վաճառքի գինը, որն ավելի փոքր գումար է, քան պարտքը: Օրինակ, վաճառողը կարող է ցուցակագրել իրենց տունը 400,000 դոլարով, իսկ մնացած հիփոթեքային վարկի մնացորդը `430,000 դոլար: Վաճառողին կբավականացներ $ 30,000 իրենց բանկին հետ վճարելու համար: Գործարքի ավարտից հետո վաճառողը պատասխանատվություն չի կրում $ 30,000- ի համար:
Ըստ Bankrate- ի սեփականատերը պետք է լրացնի կարճ վաճառքի հայտը և գրի դժվարության նամակ, որը մանրամասն կներկայացնի նրանց ֆինանսական վիճակը (որը ներառում է աշխատավարձերը, հարկային հայտարարագրերը և բանկային քաղվածքները) և վարկատուին կասի, որ չեն կարողանա: մարել, որքան էլ որ նրանց տունը պակասի, երբ վաճառվի: Գործընթացը սովորաբար տևում է ամիսներ:
Որոշ դեպքերում, հիփոթեքային վարկատուն կարող է իրականում հետ ստանալ վաճառքից կորած գումարը, ինչը կոչվում է թերությունների վերաբերյալ դատողություն: Որոշ նահանգներ ունեն սա արգելեց օրենքով , բայց դա հաստատ այն է, ինչ վաճառողը պետք է տեղյակ լինի:
Որտեղ եք գտնում կարճ վաճառք:
Դուք պետք է կարողանաք կարճ վաճառքի ցանկեր գտնել բազմաթիվ ցուցակման ծառայության միջոցով: Շատ կարճ վաճառքներ թվարկված են անշարժ գույքի գործակալների կողմից, սակայն ցուցակումը չի կարող պիտակավորվել որպես կարճ վաճառք: Օրինակ, կարող եք գնալ Բացեք ցուցակները և կարճ վաճառքները կցուցադրվեն ամրացնողների ֆիլտրի տակ:
Ինչի մասին պետք է տեղյակ լինել կարճ վաճառքի դեպքում
Կարճ վաճառքով գործարքի իրականացման համար պահանջվող ժամանակը տևում է զգալիորեն ավելի երկար (սովորաբար 90 -ից 120 օրվա ընթացքում, ըստ Realtor.com- ի), քան ավանդական ցուցակումը: Քանի որ գնորդը հիմնականում զբաղվում է վարկատուի, այլ ոչ թե վաճառողի հետ, ով բավականին ձեռնտու է, առաջարկվող գինը պետք է հաստատվի վարկատուի կողմից, և դա ժամանակ է պահանջում:
Կարճ վաճառքի գինը բարդ է: Ըստ Money Under 30- ի , գնորդի համար կարևոր է հաստատել ՝ կարճ վաճառքը հաստատված է, թե ոչ: Եթե այն հաստատվել է, ապա վարկատուն արդեն համաձայնեցրել է այն գինը, որով սեփականատերը ցանկանում է վաճառել տունը: Եթե դա այդպես չէ, վաճառողի կարճ վաճառքը մերժվելու է:
Ըստ The Balance- ի , ցածր ցուցակման գինը կարող է լինել ռազմավարություն, որն օգտագործվում է ցուցակման գործակալի և վաճառողի կողմից `կարճ վաճառքի բազմաթիվ առաջարկներ գրավելու համար: Այդ գինը հակված է բավականին հեղուկ լինելու, քանի որ եթե վարկատուը չհաստատի գինը, գինը կբարձրանա: Ի վերջո, կարճ վաճառքը չի նշանակում, որ դուք կկարողանաք շուկայական արժեքից ցածր տուն գնել: Հաշվեկշիռը նշում է, որ կարճ վաճառքի գինը կարող է բարձր լինել. այն կարող է ցածր լինել; դա կարող է ճիշտ փողի վրա լինել:
Բացի այդ, վարկատուները չեն անցնի վաճառքի, քանի դեռ գնորդը չի կատարել որոշակի հարցումներ, օրինակ ՝ վերանորոգման և փակման ծախսերի վճարումը.
Դուք նաև ստիպված կլինեք ընդունել գույքն այնպիսին, ինչպիսին կա, չնայած ըստ Realtor.com- ի, գնորդը կարող է ստուգում խնդրել: Եթե գնորդը որևէ տեսակի գույքի վնաս է գտնում, վարկատուն պատասխանատվություն չի կրում այն ամրագրելու համար: Եթե տունը գտնվում է խիստ չպահպանված վիճակում, ապա գնորդը կարող է աստղաբաշխական գումար արժենալ ամբողջ վնասը վերականգնելու համար:
Ի վերջո, եթե առգրավումը կամ վաճառքի կարճ ցուցակը ձեզ հետաքրքրում է, համոզվեք, որ դուք կատարում եք ամբողջ հետազոտությունը և հասկանում եք բոլոր ռիսկերը: Քանի որ, չնայած այն կարող է լինել ձեր երազանքների տունը, այն կարող է լինել նաև ձեր երազանքներից մեկը մղձավանջներ . Համոզվեք, որ դա նախկինն է:
Ավելի մեծ անշարժ գույք կարդում է.
- Ինչու՞ եմ իսկապես զղջում «բավականաչափ լավ» տուն գնելու համար
- Ահա թե ինչ է իրականում ապրել դարձի եկեղեցիներում
- Ապրելու 10 լավագույն վայրերը, եթե ատում եք մեքենա վարելը
- 11 IKEA ապրանքներ, որոնց մասին պետք է իմանա յուրաքանչյուր վարձակալ
- Աշխատանքի և կյանքի հավասարակշռության համար ԱՄՆ լավագույն քաղաքների 15-ը, ըստ վիճակագրության
