Եթե դուք չունեք փերի կնքամայր կամ թույն կես միլիոն նստած, հավանաբար ձեզ հիփոթեքի կարիք կլինի, եթե ցանկանում եք տուն գնել: Ահա թե ինչպես պետք է իրավասու լինել և ընտրել հիփոթեքը, և ինչ ակնկալել ամբողջ գործընթացի ընթացքում:
Սկսեք շուտ
Եկեք ընդունենք այն. Դուք կարող եք գնալ այնքան բաց տներ, որքան ցանկանում եք, բայց չեք կարողանա գնել այն առանց հիփոթեքի: Այսպիսով, գնդակը շուտ գլորեք և նախապես հաստատվեք, նախքան որս սկսելը:
Իմ առաջարկությունը կլինի միշտ նախապես հաստատվել նախքան ձեր երազած տունը փնտրելը, ասում է ոչ առևտրային կազմակերպության բնակարանային և համայնքային զարգացման տնօրեն Նիկ Բեսերը: Guidewell ֆինանսական լուծումներ . Երբեք լավ չէ սիրահարվել սեփականությանը միայն պարզելու համար, որ տվյալ գնով չես կարող համապատասխան լինել դրան: Բեսերն ասում է, որ նախնական հաստատման գործընթացը չպետք է տևի մեկից երկու օրից ավելի վարկատուի հեղինակավոր մասնագետի հետ: Ընդհանուր առմամբ, նախաստորագրումը վավեր է 90 օր, որի ընթացքում անհրաժեշտության դեպքում կարող եք կրկնել գործընթացը:
(Ուշադրություն դարձրեք, որ վարկատուի կողմից կարող եք նաև նախաորակավորվել) ներկայացրեք ձեր ֆինանսների փաստաթղթերը: Բայց նույն պատճառով էլ դա հիմնականում անիմաստ է և չի նշանակում, որ ֆինանսավորման համար հաստատված եք: Դա պարզապես լավ միջոց է գնահատելու, թե որքան մեծ հիփոթեքի կարող եք արժանանալ):
Պատրաստ ես?
Բայց նախքան հիփոթեքի համար դիմելը, համոզվեք, որ կատարել եք ձեր ֆինանսական ակտը. Դուք ցանկանում եք ձեր լավագույն ոտքը առաջ քաշել `լավագույն դրույքներին արժանանալու համար, կամ ընդհանրապես:
Ուշադրություն դարձրեք, թե ինչպես եք կառավարում ձեր վարկը, ասում է ընկերության նախկին գործադիր տնօրեն Թոմ Գլիսոնը Massանգվածային բնակարանային ապահովում , Մասաչուսեթսի բնակարանային ֆինանսավորման ոչ առևտրային մարմինը: Եթե դուք ժամանակավրեպ եք խանութների վարկերի կամ ուսանողական վարկերի կամ մեքենայի վարկերի վերաբերյալ, ապա պետք է հոգաք այդ խնդիրները: Հակառակ դեպքում, ասում է նա, դուք պարզապես մերժվելու եք:
Դուք պետք է հասնեք մի կետի, որտեղ երեք տարի անընդմեջ ունեցել եք կայուն եկամուտ, ասում է Մարի Պրեստին, սեփականատեր/բրոքեր Պրեստի խումբ Նյուտոնում: Վարկատուները սիրում են իմանալ, որ դուք ոչ միայն գումար ունեք կանխավճարի համար, այլև բավականաչափ գումար `հիփոթեքը վճարելու համար, եթե տունը գնելուց հետո կորցնեք աշխատանքը: Նրանք սիրում են տեսնել երեքից վեց ամսվա ծախսեր: Սա պարտադիր չէ, որ կանխիկի հսկայական պաշար լինի ձեր խնայողությունների հաշվին. Այն կարող է ներառել կենսաթոշակային հաշիվների մնացորդներ, որոնց, հուսով եմ, ստիպված չեք լինի անդրադառնալ, օրինակ ՝ 401 (կ) կամ IRA:
ինչ նշանակություն ունի 1111 -ը
Մինչդեռ, դուք կստանաք ավելի լավ հիփոթեքային տոկոսադրույքներ, եթե ձեր վարկը գերազանց է, և դուք մի տոննա պարտք չեք կրում: Ամենացածր տոկոսադրույքը ստանալու համար վարկային միավորները պետք է լինեն 700-ականներին, իսկ վարկառուի պարտք-եկամուտ հարաբերակցությունը պետք է լինի մոտ 36%, ասում է Բեսերը: Դա նշանակում է, որ ձեր ընդհանուր ամսական պարտքերը `ներառյալ ուսանողական վարկերի վճարումները, մեքենայի վարկերը, վարկային քարտերի նվազագույն չափը և այն հիփոթեքը, որը դուք փորձում եք ստանալ, չպետք է գերազանցեն ձեր նախնական հարկումից առաջ եկամտի 36% -ը:
Այնուամենայնիվ, շատ վարկատուներ ունեն հիփոթեքային ֆինանսավորում, որը թույլ կտա հասնել մինչև 600 -ի ցածր միավորների, հավելում է Բեսերը, իսկ Ֆանի Մեյը և Ֆրեդի Մաքը վերջերս փոփոխություններ են կատարել ՝ թույլ տալով մինչև 50%պարտքի հարաբերակցություն:
Ընդհանրապես, որքան վատ է ձեր վարկային հաշիվը, այնքան բարձր է տոկոսադրույքը, ասում է Բեսերը, և որքան բարձր է տոկոսադրույքը, այնքան բարձր է հիփոթեքի վճարումը: Սա կարևոր է, քանի որ ձեր ամսական վճարման չափը կարող է սահմանափակել այն տան չափը, որը դուք կարող եք գնել: Նա նույնիսկ կարող է օգնել որոշելու այն համայնքը, որտեղ ձեր ընտանիքը կարող է իրեն թույլ տալ ապրել, ասում է նա:
Եթե Ձեզ անհրաժեշտ է վարկային հաշիվների արագ ցնցում, ապա վարկային քարտի մնացորդները մարելն է վարկի ամենաանմիջական խթանողներից մեկը շուրջը. Դա պայմանավորված է նրանով, որ ձեր վարկային գնահատականի մոտավորապես մեկ երրորդը որոշվում է վարկի օգտագործմամբ կամ ձեր առկա վարկային սահմանաչափերի սպառման չափով: Մնացորդների մարումը կարող է նաև ձեր պարտք-եկամուտ հարաբերակցությունը իջեցնել ընդունելի մակարդակի:
Պահել Ամրացրեք այն Տեսնել ավելի շատ պատկերներ (Պատկերը ՝ Նասոզի Կակեմբո)
3
Գտեք վարկատու (և փնտրեք առաջին անգամ տնային գնորդի ծրագրեր)
Կան հիփոթեքային վարկատուների բազմաթիվ տեսակներ ՝ ձեր հարևանության բանկից կամ վարկային միությունից մինչև առցանց բանկեր մինչև ոչ բանկային վարկատուներ: Թեև ձեր սեփական բանկը կարող է հիփոթեքային վարկեր առաջարկել, համոզվեք, որ համեմատեք տոկոսադրույքները և պայմանները նաև այլ վարկատուների դեպքում, քանի որ սպառողական բանկերը կարող են այնքան մրցունակ չլինել, հատկապես առաջին անգամ գնորդների համար: Մասնավորապես, ստուգեք ձեր պետության կողմից ապահովված առաջին անգամ գնվող բնակարանային ծրագրերը բնակարանային ֆինանսավորման մարմինը կամ տեղական վարկային միությունների անդամները:
Մենք օգտագործեցինք առաջին գնման ծրագիր, որն առաջարկվում էր վարկային միության միջոցով, որին ես հասանելի եմ աշխատավայրում: և վարկավորման ծառայողի միջոցով ֆինանսավորման տարբերակները: Ի վերջո, վարկային միությունները բոլորն առաջարկեցին իսկապես հզոր ծրագրեր `մեծ տոկոսադրույքներով, ուստի մենք գնացինք դրանցից մեկով:
Տուն առաջին գնորդի համար հաճախ կարող է դժվարություն լինել պայմանական 20% կանխավճարով հանդես գալու համար. Դուք չունեք գոյություն ունեցող տուն կանխիկացնելու համար, և գուցե դուք չափազանց զբաղված եք եղել ուսանողական վարկերի դեմ պայքարելով կամ վճարելով երկնքի բարձր վարձավճարներ ՝ կանխիկ գումար խնայելու համար մինչև $ 40,000 կամ ավելի: Այնուամենայնիվ, դուք կարող եք օգտվել մի շարք վարկային ծրագրերից, որոնք նախատեսված են ձեր իրավիճակում գտնվող մարդկանց համար:
Հիփոթեքային ապրանքները, որոնք ներառում են կանխավճարներ մինչև 3%, այժմ առաջարկվում են ցածր և միջին եկամուտ ունեցող համայնքներին և երիտասարդ չափահասներին օգնելու հասնել սեփականության իրավունքով, ասում է Բեսերը: Դաշնային վարկային ծրագրերը, ինչպիսիք են FHA- ն, VA- ն և Fannie Mae's Homeready հիփոթեքը, հեշտացնում են հիփոթեքի մեջ փակվելը ՝ առանց զգալի կանխավճարի: Իրոք, վարկեր, որոնք ապահովված են Դաշնային բնակարանային վարչություն (FHA) բաց են գնորդների հետ վարկային միավորներ `580 -ից ցածր , մինչդեռ VA վարկեր թույլ տալ ակտիվ զինծառայողներին և վետերաններին ֆինանսավորել տուն ՝ ընդհանրապես առանց կանխավճարի:
Բեսերն ասում է ՝ ստուգեք ձեր տարածքում գտնվող վարկատուներին, ովքեր առաջարկում են այս ծրագրերը կամ իրենց առաջին գնորդի ծրագրերը: Նաև հարցրեք պետական և տեղական խրախուսման ծրագրերի մասին, որոնք կարող են նվազեցնել ձեր կանխավճարը կամ տոկոսադրույքը, ավելացնում է նա: Որոշ նահանգներ կամ քաղաքներ բնակիչներին առաջարկում են նույնիսկ ավելի առատաձեռն առաջին գնորդի արտոնություններ, օրինակ ՝ կանխավճարային օգնություն, քանի դեռ նրանք որոշակի տարի են մնացել տանը:
Այս ծրագրերին որակավորվելու համար, ընդհանուր առմամբ, պետք է ավարտեք առաջին անգամ գնորդների դասը HUD- ի կողմից հաստատված ոչ առևտրային կազմակերպությունում ՝ անձամբ կամ առցանց: Դուրս գալով վերջին անկումից ՝ վարկ տրամադրողները հասկանում են, որ ավելի ցածր կանխավճար առաջարկելը ռիսկ է պարունակում. սակայն, նրանք տեսնում են, որ սեփականատիրոջ կրթությունը դեֆոլտի հզոր խոչընդոտ է, ասում է Բեսերը:
Trueշմարիտ է. Վարկառուները, ովքեր գնում են տուն գնելու դաս, ավելի քիչ հավանական է, որ հետագայում բռնագանձման բախվեն: Լավագույն բանը, որ սպառողը կարող է անել իր համար, ավելի լավ կրթություն ստանալն է, ասում է Գլիսոնը: Եվ անցնելով այս դասերը, որոնք մենք տեսել ենք ժամանակի ընթացքում, մեծ, մեծ տարբերություն է ստեղծում:
Թղթե աշխատանքի բերքը
Երբ պատրաստ կլինեք դիմել հիփոթեքի (ներառյալ նախնական հաստատումը), ձեզ հարկավոր է հավաքել անաստված ֆինանսական փաստաթղթեր: Կախված ձեր կազմակերպչական հմտություններից (կամ դրանց բացակայությունից), սա կարող է լինել տուն գնելու գործընթացի ամենածանր մասը: Բացի վարկի հայտը լրացնելուց, սովորաբար ձեզ հարկավոր է գտնել և տրամադրել.
- Ձեր վերջին երկու հարկային հայտարարագրերը և W-2 ձևերը
- Վերջին աշխատավարձի կոճղերը (կամ եկամտի այլ ապացույց)
- Ուսանողական վարկերի, ավտովարկերի և այլ պարտքերի մնացորդներ և ամսական վճարումներ
- Վարկային քարտի մնացորդներ և նվազագույն վճարումներ
- Ընթացիկ բանկային հաշվի քաղվածքներ (ստուգում և խնայողություն)
- Ներդրումային հաշվի մնացորդներ (401k, IRA և այլն)
- Չեղյալ հայտարարված վարձակալության չեկեր (ընթացիկ վարձավճարների ապացույց)
Ֆիքսված տոկոսադրույք ընդդեմ կարգավորելի տոկոսադրույքի հիփոթեքի (ARM)
Տնային գնորդների համար առաջին անգամ տրամադրվող վարկերի մեծ մասը ներառում է ստանդարտ, 30 տարվա ֆիքսված տոկոսադրույքով հիփոթեք: Սա այն է, որտեղ դուք փակվում եք որոշակի տոկոսադրույքով 30 տարի `դա ամենացածր ռիսկային տարբերակն է, քանի որ ձեր ամսական վճարը չի փոխվի: Այնուամենայնիվ, դա միակ հիփոթեքային արտադրանքը չէ, որը հեռու է դրանից:
777 հրեշտակի համարի իմաստը
Մյուս կողմից, կարգավորելի տոկոսադրույքով հիփոթեքը հենց այն է, ինչ հնչում է. Տոկոսադրույքը կարող է փոխվել: Դուք կտեսնեք, որ դրանք գովազդվում են որպես 5/1 կամ 7/1 ARM - դա նշանակում է, որ դրույքաչափը ամրագրված է առաջին հինգ (կամ յոթ) տարիների ընթացքում, այնուհետև այն կարող է փոխվել ՝ շուկայական պայմաններից ելնելով տարին մեկ անգամ դրանից հետո:
Mինված ուժերը մի փոքր ավելի ռիսկային են, բայց ունեն առավելություններ. Այն է `սկզբնական տոկոսադրույքն ավելի ցածր կլինի, քան ֆիքսված տոկոսադրույքով հիփոթեքը: Օրինակ, ենթադրենք, 30 տարվա հաստատագրված տոկոսադրույքով հիփոթեքը գովազդվում է 4%-ով. նույն վարկատուի 5/1 ARM- ը կարող է սկսվել 3,5%-ից: Դա կարող է նշանակել զգալի խնայողություններ առաջին հինգ տարիների ընթացքում և թույլ տալ ձեզ իրավասու լինել ավելի մեծ հիփոթեքի համար: Բայց հաշվի առնելով, որ մեծ անկումից ի վեր տոկոսադրույքները սահում են գրեթե բոլոր ժամանակների ամենացածր մակարդակի վրա, արդարացի է ենթադրել, որ վեց տարի հետո դուք ավելի շատ, գուցե և մի փոքր ավելի կվճարեք, եթե մինչ այդ չվաճառեք կամ վերաֆինանսավորեք ձեր հիփոթեքը: ապա Ահա թե ինչու առաջին անգամ տուն գնողի ռեսուրսները ձեզ կառաջնորդեն դեպի (կամ նույնիսկ կպահանջեն) հաստատագրված տոկոսադրույքով հիփոթեք:
PMI- ի մասին
Պատճառն այն է, որ ցանկացած վարկատու ցանկանում է, որ դուք կանխավճար կատարեք ՝ լինի դա մեքենայի կամ տան համար, այն է, որ մինչև վարկի մի լավ մասը չվճարեք, նրանք են, ովքեր կրում են ֆինանսական մեծ ռիսկ: 20% կանխավճարը երաշխավորում է, որ նույնիսկ եթե բնակարանային շուկան փլուզվի, և տան արժեքները ընկնեն 10% -ից մինչև 15%, այն դեռ արժե ավելի շատ, քան վարկատուն է ներդրել դրանում:
Ահա թե ինչու, եթե 20% կամ ավելի չեք հրաժարվում, վարկատուների մեծ մասը կպահանջի ձեզանից գնել մասնավոր հիփոթեքային ապահովագրություն կամ PMI (որը պաշտպանում է վարկատուին վերը նշված սցենարում, այլ ոչ թե դուք):
ինչու է 911 թիվը
PMI- ի համար վճարելու տարբեր եղանակներ կան ՝ կախված վարկի ծրագրից. Ոմանք այն կներառեն հիփոթեքի մեջ, որպեսզի այն ֆինանսավորվի 30 տարուց ավելի փոքր տոկոսադրույքով, իսկ այլ դեպքերում կարող եք պարզապես լրացուցիչ 100 դոլար վճարել մեկ ամիս ձեր հիփոթեքով (մինչև ձեր սեփական կապիտալի 20% -ից 30% հասնելը): Բայց նույնիսկ եթե դուք դա չեք տեսնում, այս կամ այն կերպ կվճարեք դրա համար:
Տնային գնորդները, ովքեր ֆինանսավորման համար կիրառում են ցածր կանխավճարով տրամադրվող հիփոթեքային ապրանքներ, ամենայն հավանականությամբ կվճարեն PMI և/կամ կստանան մի փոքր ավելի բարձր տոկոսադրույք, եթե ընտրեն «Վարկատուների վճարովի հիփոթեքային ապահովագրություն» տարբերակը, ասում է Բեսերը: Ասածս այն է, որ առաջին անգամ բնակարան գնողները գտնում են, որ երբ ամեն ինչ արված է, հիփոթեքի վճարումը ավելի ցածր է, քան նրանք ներկայումս վարձակալության դիմաց վճարում են:
Միավորների մասին
Գուցե դուք լսել եք հիփոթեքային միավորների մասին, որի դեպքում հավանաբար ինքներդ ձեզ մտածում էիք. Արդար հարց! Հիմնականում, դուք կարող եք ավելի շատ գումար վճարել ՝ ձեր երկարաժամկետ տոկոսադրույքը իջեցնելու համար:
Ընդհանուր առմամբ, մեկ միավորը հիփոթեքի 1% -ն է: Օրինակ, 200,000 ԱՄՆ դոլար հիփոթեքի դեպքում, հնարավոր է, կարողանաք վճարել լրացուցիչ 2,000 ԱՄՆ դոլար (մեկ միավոր) փակելու համար, որպեսզի ձեր տոկոսադրույքը իջեցնեք 4% -ից մինչև 3,5% վարկի ողջ կյանքի ընթացքում: Այդ հավելյալ գումարը կհամալրվի 30 տարվա ընթացքում ՝ խնայելով ձեզ տասնյակ հազարավոր դոլարների տոկոսներ և նվազեցնելով ձեր վճարումները ամեն ամիս: Եթե ունեք կանխիկ գումար, դա, անշուշտ, կարող է արժենալ, բայց առաջին անգամ գնորդները հաճախ բավականին կանխիկ են:
Փակման ծախսեր
Խոսելով կանխիկի մասին. Կանխավճարը միակ նախնական գումարը չէ, որը ձեզ հարկավոր է հիփոթեք ստանալու համար: Համոզվեք, որ հաշվի եք առնում փակման ծախսերը, որոնք տարբերվում են ըստ նահանգների, բայց հակված են դրան միջինը ՝ 3,700 դոլար , և կարող է ներառել ծագման վճարներ (վարկը գրելու համար բանկի վճարը), գեոդեզիական վճարներ, միավորներ, տիտղոսի ապահովագրություն, գնահատողի և փաստաբանի վճարներ և այլ պատահական վճարներ: Ձեր վարկային ծառայողը պետք է կարողանա ժամանակին ձեզ տրամադրել այս վճարների բարեխղճորեն գնահատում: Որոշ դեպքերում հնարավոր է ստիպել վաճառողին վճարել ձեր փակման ծախսերը. Հիմնականում նրանք վճարում են վճարները, այնուհետև ձեզանից ավելի շատ գումար են գանձում տան համար, ուստի ցավը տարածվում է ձեր 30-ամյա հիփոթեքի ընթացքում:
Հնարավոր է նաև փակման համար անհրաժեշտ լինի կանխավճարել մեկ տարվա սեփականատերերի ապահովագրություն և գույքահարկ, որը կմտնի էսքրուի հաշվին (այսինքն ՝ բանկը պահում է գումարը և վճարում այդ հաշիվները ձեր անունից ամբողջ տարվա ընթացքում):
Այն, ինչի համար հաստատված եք և ինչ կարող եք ձեռք բերել, կարող է լինել երկու տարբեր թվեր
Ի վերջո, հիշեք, որ միայն այն պատճառով, որ դուք իրավասու եք $ 400,000 հիփոթեքի համար, չի նշանակում, որ դուք պետք է $ 400,000 դոլար գնեք: Հիմնադրեք ձեր նպատակային գների միջակայքը ձեզ համար հարմար ամսական վճարման շուրջ, և, եթե դա ավելի ցածր է, քան դուք համապատասխանում եք, պարզապես հիշեք, որ դուք ունեք այդ լրացուցիչ շարժվող սենյակը, եթե դրա կարիքը իսկապես ունեք:
Սովորաբար ես առաջին անգամ գնորդներ եմ ասում. Փորձեք հնարավորինս բարձր գնալ ձեր սահմաններում, բայց միևնույն է, հարմարավետ զգացեք բնակարանային այդ ամսական վճարը կատարելիս, ասում է Պրեստին: Բայց հիշեք, որ ձեր սեփականության իրավունքը գալիս է միայն հիփոթեքից դուրս ծախսերով. Ապահովագրությունը, գույքի հարկերը, կոմունալ ծառայությունները և սպասարկումը կարող են ավելացվել հազարավոր դոլարներ տարեկան .
Սպառողները, ովքեր միշտ վարձել են հաճախ, տեղյակ չեն սեփականության ծախսերի մասին, ասում է Բեսերը: Նրանք պետք է հասկանան, որ հիփոթեքի ֆինանսավորումը միայն առաջին քայլն է: Տեղափոխվելուց հետո նրանք կունենան նաև հարկեր, ապահովագրություն և սպասարկման ծախսեր:
Ես շարունակում եմ տեսնել 333 -ը
Միևնույն ժամանակ, ասում է Պրեստին, այդ գումարի մի մասը կվերադառնա ձեզ հիփոթեքային տոկոսների հարկի նվազեցման տեսքով: Եվ եթե որպես երիտասարդ գնորդ վստահ եք, որ առաջիկա մի քանի տարիների ընթացքում կբարձրանաք ձեր կարիերայում, գուցե ավելի հարմարավետ զգաք ինքներդ ձեզ ձգվելիս:
Հիշեք. Հիփոթեքն անողոք է, և տուն վաճառելը նման չէ վարձակալության պայմանագրի խախտմանը: Դուք պետք է իրատես լինեք այն տան գնի վերաբերյալ, որը կարող եք գնել, ասում է Գլիսոնը: Ոչինչ ավելի մեծ սթրես չի ստեղծում ընտանիքում, քան ձեր տան վրա չափազանց երկարաձգվելը և վստահ չլինելը, թե արդյոք կարող եք հիփոթեքային վճարումներ կատարել: Այսպիսով, ապրեք ձեր բյուջեի սահմաններում և իսկապես հավատարիմ մնացեք դրան:
